Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs textes réglementaires ont modifié le périmètre et le contenu des diagnostics immobiliers exigés lors d’une vente. Ces évolutions touchent à la fois le DPE, l’audit énergétique et l’état des risques et pollutions. Elles changent concrètement ce que le vendeur doit fournir et ce que l’acquéreur peut exiger avant de signer.
Coefficient de conversion électrique du DPE : ce qui change au 1er janvier 2026
L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE. Cette modification technique, qui passe souvent sous le radar des vendeurs, a des effets directs sur l’étiquette énergétique des logements chauffés à l’électricité.
Un bien classé E avec l’ancien coefficient peut basculer en D avec le nouveau barème. Pour un acquéreur, la différence entre ces deux lettres n’est pas cosmétique : un logement classé E déclenche désormais l’obligation d’un audit énergétique, ce qui n’est pas le cas d’un bien en D.
Les DPE réalisés avant cette date restent valables jusqu’à leur expiration, mais leur étiquette ne reflète plus la méthode de calcul en vigueur. Un vendeur qui souhaite valoriser une amélioration de classement a intérêt à faire réaliser un nouveau diagnostic selon la méthode actualisée.
Audit énergétique obligatoire étendu aux logements classés E
Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E sur le DPE, en plus des classes F et G déjà concernées. Cette extension concerne un volume de biens bien plus large que les seules passoires thermiques.
L’audit va au-delà du DPE. Il propose un parcours de travaux en plusieurs étapes, chiffré, avec un objectif de performance cible. L’acquéreur reçoit donc une feuille de route concrète, pas seulement une lettre sur une échelle de couleurs.
Ce que l’audit impose au vendeur
Le vendeur doit faire réaliser cet audit par un professionnel certifié, distinct ou non du diagnostiqueur qui produit le DPE. Le document doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l’acquéreur dès la première visite.
En pratique, les retours terrain divergent sur ce point. Certains agents immobiliers constatent que l’audit est souvent transmis tardivement, parfois seulement au stade du compromis. Cette situation place l’acquéreur devant un fait accompli, alors que l’audit devrait précisément lui permettre d’évaluer le coût des travaux avant de s’engager.
État des risques et pollutions : un périmètre élargi depuis 2025
Le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, entré en application au 1er janvier 2025, a étendu le contenu de l’état des risques et pollutions (ERP). Trois sujets ont été ajoutés ou renforcés :
- L’obligation légale de débroussaillement, qui concerne les biens situés dans des zones exposées aux feux de forêt. Le vendeur doit désormais informer l’acquéreur sur le respect ou non de cette obligation.
- Le recul du trait de côte, qui identifie les biens situés dans des zones où l’érosion littorale menace à moyen ou long terme la pérennité de la construction.
- Le retrait-gonflement des argiles, risque géotechnique qui peut provoquer des fissures structurelles sur les constructions légères, notamment les maisons individuelles avec fondations superficielles.
Ces trois risques figurent désormais explicitement dans l’ERP remis à l’acquéreur. Ils ne sont pas nouveaux en soi, mais leur intégration formelle dans le diagnostic rend l’information opposable. Un vendeur qui omet de les mentionner s’expose à une action en garantie des vices cachés ou en réduction du prix de vente.
Limites de l’ERP dans sa forme actuelle
L’ERP s’appuie sur les données publiques disponibles via le portail Errial. Les données disponibles ne permettent pas toujours de conclure avec précision sur le niveau de risque réel d’une parcelle. Les cartographies du retrait-gonflement des argiles, par exemple, fonctionnent à une échelle communale qui ne distingue pas les variations géologiques à l’intérieur d’un même quartier.
L’ERP informe sur l’exposition théorique, pas sur l’état réel du bâtiment. Un terrain classé en aléa fort pour le retrait-gonflement ne signifie pas que la maison construite dessus présente des désordres. À l’inverse, un aléa faible n’exclut pas tout risque si les fondations sont inadaptées.
DPE opposable et responsabilité du vendeur en cas d’erreur
Le DPE est juridiquement opposable depuis 2021. Cette opposabilité signifie qu’un acquéreur qui constate un écart significatif entre l’étiquette annoncée et la performance réelle du logement peut engager la responsabilité du vendeur.
La jurisprudence récente confirme cette tendance. Les tribunaux ont admis des demandes en réduction de prix lorsque le DPE fourni lors de la vente s’avérait erroné, notamment quand le logement consommait nettement plus que ce que l’étiquette laissait supposer.
Le vendeur n’est pas le seul exposé. Le diagnostiqueur certifié engage sa propre responsabilité professionnelle si l’erreur provient de sa méthode ou de ses relevés. En revanche, le vendeur reste en première ligne face à l’acquéreur, qui n’a pas de lien contractuel direct avec le diagnostiqueur.
Comment limiter le risque de contestation
Faire réaliser le DPE suffisamment en amont de la mise en vente permet de corriger d’éventuelles anomalies. Un DPE réalisé dans l’urgence, juste avant la signature du compromis, laisse peu de marge pour vérifier la cohérence des résultats.
Conserver les factures de travaux d’isolation ou de remplacement de chaudière constitue un élément de preuve utile en cas de litige. Ces documents permettent de justifier les données déclaratives intégrées au calcul du DPE.
Calendrier des interdictions de location et impact indirect sur la vente
Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les biens classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Ce calendrier ne concerne pas directement la vente, mais il pèse sur la négociation.
Un acquéreur qui projette de louer un bien classé F sait qu’il dispose de quelques années avant l’interdiction. Le prix de vente intègre désormais le coût anticipé de la rénovation énergétique. Les biens énergivores se vendent avec une décote qui reflète le montant estimé des travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe E.
Les données disponibles ne permettent pas encore de mesurer précisément l’ampleur de cette décote à l’échelle nationale. Les écarts observés varient fortement selon la localisation, le type de bien et la tension du marché local.
Le dossier de diagnostic technique s’est sensiblement épaissi en deux ans. Pour un vendeur, la difficulté n’est plus seulement de rassembler les documents, mais de comprendre ce que chacun engage juridiquement. Le DDT, qui peut comporter jusqu’à douze pièces selon les caractéristiques du bien, fonctionne comme un transfert de responsabilité : ce que le vendeur déclare dans ces documents devient opposable devant un tribunal.